Un clip reciente —protagonizado por la emprendedora china Lijia Cai— ha vuelto a encender una vieja pregunta: ¿por qué para tantos compradores chinos “tener casa” fuera resulta más atractivo que en su país? La respuesta empieza por el suelo: en la China urbana la tierra es estatal y lo que adquiere el comprador no es el terreno, sino un derecho de uso del suelo por un plazo determinado sobre el que se asienta su vivienda. Ese marco, vigente desde la reforma inmobiliaria de los 90 y consolidado en la Ley de Propiedad y normas urbanísticas, es radicalmente distinto al modelo español, donde lo habitual es el pleno dominio (freehold) del inmueble.
Los plazos en China son clave: 70 años para residencial, 50 para industrial y 40 para usos comerciales. Llegado el vencimiento, la legislación introdujo el principio de renovación automática del derecho de uso en vivienda, aunque dejó flecos sobre el procedimiento y los posibles costes administrativos, que suelen implementarse a escala local. Esa combinación —seguridad general pero con incertidumbres prácticas— alimenta dudas entre propietarios y bancos, especialmente en ciudades donde se acercan las primeras caducidades.
Plazos, renovaciones e incertidumbres
En España, por contraste, la compraventa transmite la propiedad plena del bien, con facultades de uso, disfrute y disposición, y en edificios sometidos a propiedad horizontal se adquiere también una cuota sobre elementos comunes y el suelo. El país, además, ha modificado el incentivo migratorio ligado a la compra: en 2024 el Gobierno anunció la eliminación del visado de oro basado en inversión inmobiliaria y la medida quedó efectiva en abril de 2025, de modo que ya no se concede residencia automática por comprar vivienda por encima de 500.000 euros. Para quienes miraban España desde fuera de la UE, el mensaje es que el mercado sigue abierto a la inversión, pero sin atajos de residencia por ladrillo.
Aun así, la demanda internacional no se ha evaporado: 2024 cerró con máximos en compras de vivienda por extranjeros y 2025 mantiene cifras abultadas, según notarios y registradores. Un dato relevante para el debate que citaba Cai: hasta su supresión, una parte notable de las golden visa se concentró precisamente en inversores de China y Rusia, lo que encaja con el interés de patrimonializar en jurisdicciones de freehold. La afluencia, no obstante, es heterogénea por precio y territorio (costas, islas y grandes capitales lideran), y convive con el endurecimiento de políticas de acceso a vivienda para residentes.
Capital, controles y vías para invertir fuera
¿Por qué muchos compradores chinos canalizan su interés fuera? Además de la preferencia por la propiedad plena y estable, pesan las restricciones de capital: la Administración Estatal de Divisas (SAFE) mantiene un tope anual de 50.000 dólares en cambio de divisa por persona, pensado para usos de cuenta corriente (viajes, estudios), y con límites o controles cuando se destina a inversión en inmuebles o valores en el extranjero. Aunque existen canales financieros para invertir fuera (como los cupos QDII), su disponibilidad depende de cuotas y vaivenes regulatorios. Todo ello complica —no imposibilita— estructurar compras inmobiliarias directas desde China.
@newcast_14 Lijia Cai, habitante de China, explica como es comprar una casa en China en comparación a Europa. Cr: Wall Street Wolverin #lijiacai #china #propiedad #casa #wallstreetwolverine #podcast ♬ sonido original - NewCast_14
Para el lector español, la conclusión operativa es sencilla: cuando alguien en China “compra una casa”, adquiere la propiedad del piso y demás elementos privativos del edificio, pero el suelo subyacente sigue siendo público y se usa por concesión temporal renovable; en España, lo normal es adquirir la propiedad plena del inmueble (y su cuota de suelo) sin límite de años. Esa diferencia jurídica —más que el folclore de los vídeos virales— explica la pulsión por comprar en mercados de titularidad fuerte, como el español o el estadounidense, y también por qué los cambios recientes (fin de la golden visa, obligación de trazabilidad del capital) reordenan, que no frenan, ese flujo.
