El consultor inmobiliario Julio “Hool” Plaza ha publicado un análisis en YouTube sobre si merece la pena comprar vivienda en 2025 o si es mejor esperar. Su tesis central es clara: “el error no está en comprar caro, el error está en comprar mal”. Plaza sostiene que el contexto actual —con tipos hipotecarios en torno al 2% y precios que “no ceden” en muchas zonas— obliga a afinar la estrategia según el perfil de cada comprador, más que a perseguir el “chollo” imposible. España, añade, sigue siendo un mercado donde “aunque parezca mentira, el metro cuadrado está barato” comparado con otros países, siempre que se seleccione bien el activo.
Para el “eterno inquilino” que lleva años pagando rentas cercanas a 900 euros mensuales, Plaza invita a hacer números: si la cuota hipotecaria, junto con impuestos y comunidad, no supera de forma sensible ese alquiler y la vivienda elegida tiene potencial de revalorización o mejora de uso, “es momento de plantearse la compra”. La clave, afirma, es escapar del impulso emocional y construir un presupuesto realista que incluya costes de escrituración, seguros, IBI y un colchón para imprevistos.
Hacer números antes que buscar chollos
Quienes ya son propietarios y quieren “mejorar de casa” deberían evitar endeudarse al límite por una vivienda “aspiracional” y, en su lugar, buscar oportunidades más eficientes que se revaloricen con el tiempo. “Compra bien ahora y decide después: mantener para renta o vender y saltar a algo más grande”, resume. Para familias que necesitan más metros, su recomendación es priorizar la segunda mano a reformar frente a la obra nueva: el ahorro frente a una vivienda a estrenar puede rondar los 50.000 euros, además de permitir diseñar distribución y calidades desde el minuto uno, algo que en promociones nuevas suele estar cerrado.
Reformar para crear valor
Plaza es tajante con la obra nueva “sin poder personalizar”: pagar la prima de lanzamiento, los extras y los plazos rígidos puede no compensar si el presupuesto es ajustado o si el barrio aún no está consolidado. En cambio, una compra de segunda mano con reforma bien planificada permite capturar valor por vía de eficiencia energética, redistribución y actualización estética, elevando tanto el disfrute como el valor de reventa.
Para los inversores, 2025 “está siendo un gran año” y 2026 “pinta en la misma línea”, según Plaza. La métrica a vigilar no es la rentabilidad bruta, sino la rentabilidad neta (tras IBI, comunidad, seguros, mantenimiento, vacíos y gestión) y, sobre todo, el cash flow neto mensual: el dinero que queda libre cada mes después de cubrir todos los gastos. Si ese flujo es positivo y sostenible, permite apalancar futuras compras o amortizar deuda de forma acelerada sin asfixiar la tesorería.
