A Iker Ganuza, 28 años, emprendedor con familia y negocio online, la búsqueda de una casa en un pueblo le ha terminado pareciendo menos una mudanza y más un curso acelerado de supervivencia. Su diagnóstico —"el mercado rural está roto"— encaja con un contexto en el que la vivienda se ha encarecido con fuerza en el conjunto de España y la demanda sigue presionando: el INE situó la subida interanual del precio en el 12,8% en el tercer trimestre de 2025, mientras el Banco de España describe una demanda vigorosa frente a una oferta rígida que empuja los precios al alza.
El primer golpe, cuenta, llega con el "sueño de piedra" que tantas veces aparece en portales: bordas, edificios ganaderos o construcciones tradicionales en entornos espectaculares que se anuncian como si fueran viviendas listas para reinventar. El problema es jurídico antes que estético: en Navarra la cédula de habitabilidad es la pieza que acredita condiciones mínimas para uso residencial y, sin ella, todo se complica (desde suministros hasta trámites y financiación), con un marco regulatorio propio que fija requisitos y limita qué se puede tocar. En cristiano: hay inmuebles que se venden como casa… pero que legalmente no lo son.
Cuando el encanto choca con la normativa
Luego están los caseríos "habitables en el recuerdo": viviendas antiguas, grandes, con décadas de historia y un presente de humedades, estructuras fatigadas y reformas que no se pueden improvisar. Ganuza insiste en una trampa muy común: el precio de compra no te prepara para el presupuesto real, porque, si el objetivo es vivir allí con papeles y garantías, la rehabilitación suele requerir proyecto técnico, licencias y cumplir estándares actuales, algo que eleva costes y tiempos. Y no es una anécdota local: la rehabilitación "de calibre" se ha convertido en un motor del sector (los visados para gran rehabilitación marcaron máximos recientes), mientras el Banco de España subraya que la tensión entre demanda y oferta se ha mantenido como un factor de fondo.
Donde el relato se vuelve más áspero es en la parte de los anuncios: fotos contadas, detalles clave fuera de plano y sorpresas que solo aparecen cuando ya has gastado horas y gasolina. En su lista de sustos entra el amianto (la famosa uralita), un asunto serio: Sanidad ha publicado directrices específicas para su retirada y en España existe normativa de seguridad laboral para trabajos con riesgo de exposición, precisamente porque hablamos de un material con impactos bien establecidos en salud pública. En el "manual del comprador rural", esto se traduce en una regla básica: si sospechas amianto, no es un "arreglo", es una obra con gestión especializada y coste asociado, y conviene detectarlo antes de enamorarte del paisaje.
Precios de ciudad en pueblos
¿Quién sostiene entonces precios que parecen de ciudad para casas lejos de todo? Ganuza apunta a dos perfiles: inversores que trocean o turistifican, y compradores de segunda residencia que comparan con Madrid, Barcelona o el extranjero y relativizan cifras. La literatura académica lleva años describiendo cómo el "turismo residencial" y la segunda vivienda pueden reordenar mercados locales y aumentar vulnerabilidades, y en España hay indicadores de presión en segmentos vacacionales (por ejemplo, Tinsa ha documentado subidas relevantes en vivienda de segunda residencia en la costa, con escasez de oferta como telón de fondo). Si a eso le sumas herencias repartidas entre varios propietarios y viviendas que nunca llegan al mercado, el resultado es un escaparate escaso, caro y lleno de letra pequeña.
Su conclusión no es "rendirse", sino cambiar la forma de buscar y blindarse: pisar el terreno, hablar con inmobiliarias pequeñas que no viven del portal, y activar la red social del pueblo —sí, el bar— como radar de oportunidades. Y, al bajar a lo práctico, se queda con un checklist que vale oro: suministros (agua y luz) y tejado, porque ahí se juega una parte enorme del presupuesto y del calendario. La paradoja, remata, es política: España reconoce el reto demográfico y ha articulado planes con medidas que incluyen rehabilitación y apoyo en municipios pequeños, pero el comprador real sigue chocando con un laberinto de permisos, usos y requisitos que, bien gestionados, protegen; mal alineados, expulsan justo al perfil que dice querer atraer.